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出租人

出租人

 

  【概述】

  在租赁合同中,租赁物是特定物,出租人是交付租赁物供对方使用、收益而收取租金的人,依据合同对租赁物享有使用、收益权的人是承租人。因此,出租人指的是在租赁合同中向对方提供租赁财产,并收取租金的当事人。

 

  【基本信息栏】

  中文名:出租人

  英文名:Lessor

  领域:合同法

 

  【目录】

  一、概念释义

  二、基本内容

  (一)出租人的主要义务

  (二)出租人的变更

  (三)出租人的法定解除权及限制

  (四)租赁合同中出租人的无权处分及责任

  (五)融资租赁合同中的出租人

  (六)自然人出租房屋增值税

  三、相关法律

 

  【正文】

  一、概念释义

  出租人是租赁合同的当事人。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。在租赁合同中,租赁物是特定物,出租人是交付租赁物供对方使用、收益而收取租金的人,根据合同对租赁物使用、收益的人是承租人。

  租赁合同的法律特征是:

  1.租赁合同是将标的物的使用权、收益权与租金进行交易的合同。出租人保留租赁物的所有权,承租人对租赁物享有占有、使用和收益的权利,但没有取得租赁物的所有权。

  2.租赁合同是双务、有偿、诺成合同。出租人负有交付租赁物于他方占有、使用、收益的义务,承租人有支付租金的义务,彼此的义务互为对价关系,故租赁合同为双务、有偿合同;租赁合同于当事人意思表示一致即告成立,无须交付标的物,故其为诺成合同。

  3.租赁物为特定的非消耗物。租赁合同并不移转标的物的所有权,租期届满,承租人须返还租赁物,只有特定的非消耗物才能实现这一点。

  4.租赁权有一定的物权的功能。承租人的租赁权可以对抗他人。例如,在租赁合同有效期内,出租人将财产再租给第三人的行为对承租人无效。又如,在租赁关系存续期间出租人出卖租赁物于第三人,租赁合同不受影响,对买受人继续有效,此所谓“买卖不破租赁”,买受人作为新的所有权人,须尊重承租人的租赁权,其仅发生取代原出租人地位而成为出租人的结果。

  5.租赁期限在6个月以上的租赁合同为要式合同。《合同法》第215条规定:“租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”

  租赁合同订有期限的,在期限届满时租赁合同终止。租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。但依我国《合同法》第36条的规定:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”

 

  二、基本内容

  (一)出租人的主要义务

  (1)交付租赁物。出租人应依照合同约定的时间、方式交付租赁物。

  (2)保持租赁物符合约定的使用、收益状态。此义务又称租赁物瑕疵担保义务。租赁合同是继续性合同,在其存续期间,出租人有保持租赁物质量的法定或约定的义务。如租赁物发生质量降低而害及承租人使用收益时,出租人应予以维护修缮,恢复原状。当租赁物存在质量瑕疵或权利瑕疵使承租人不能依约使用、收益时,承租人得解除或终止租赁合同。承租人因此受损失的,出租人应负赔偿责任,但承租人于订约时明知存在瑕疵的除外。

  (3)返还担保物。承租人于订约时交付了押金或其他担保物的,合同终止时,出租人应予返还。

 

  (二)出租人的变更

  出租人的变更是指在租赁期间,原出租人退出租赁关系而由第三人取得出租人地位的情形。

  出租人的变更有两种情形:①出租人死亡或作为出租人的法人变更,由出租人的继承人、变更后的法人或其他组织取得出租人的地位;②出租人转让租赁物,由第三人取得出租人的地位。

  出租人变更后,第三人享有原出租人的权利,承担原出租人的义务。承租人的权利义务不受影响,对此,《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

 

  (三)出租人的法定解除权及限制

  住房租赁的控制方式大致可以分为两类:其一,对租金的管制,即由主管部门直接限制某一地区的最高租金额度和租金增幅;其二,对出租人解约权的限制,即在租赁关系中除非具备法律规定的事由,否则出租人不得主张终止租赁关系。然而直接的租金管制方式并不具有普遍性,它仅仅是在特定的历史条件下为了满足特定目的而制定的临时性措施。并且从社会经济效果分析的角度,单纯的租金管制很容易导致供给不足,以及房屋配置的扭曲,从而影响租赁市场的健康发展。相较来说,对出租人解约权的限制措施就较为温和,在成本上也较为经济。”虽然它也限制了出租人财产权的行使,但此时就承租人一方来说,承租人的占有和出租人的所有权具有同等的法律地位,受到同等的保护,并且基于所有权的社会义务,出租人权利的行使必须充分尊重承租人的相应权利。其中最为重要的就是对出租人解约权的限制,因为此项权利的行使,就意味着承租人合法占有房屋的终结。

  在我国的法律体系中,解约权或合同解除权也是合同法的重要制度之一,它作为一项形成权,一经行使便产生合同关系提前终结的法律效果,让当事人得以逃逸合同的束缚。在现有的法律制度中,它包括约定解除权(《合同法》第93条第2款)和法定解除权(《合同法》第94条)后者是具有普遍适用性的一般法定解除权,其发生原因主要包括不可抗力和一方当事人的违约导致合同目的不能实现,同时《合同法》第94条第5款规定的“其他情形”也为在分则以及特别法中规定相关法定解除权留下了空间。[1]

  在租赁法律关系中,《合同法》规定了在定期租赁的场合,双方可以协商解除,或者按照约定或法定的解除事由解除。出租人法定解除事由有以下几种:

  (1)承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的;

  (2)承租人未经出租人同意转租的;

  (3)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金,在出租人给予的合理期限内仍不支付的;

  (4)因不可归责于承租人的事由而使租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现租赁合同目的的;

  (5)不定期租赁合同,当事人可以随时解除。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人;

租赁合同终止的后果是:第一,租赁合同终止不具有溯及力,即双方对已经履行的部分不负有相互返还的义务;第二,租赁关系终止后,除租赁物全部灭失而无法返还外,承租人应将租赁物返还给出租人;第三,租赁关系终止时租赁期限未满的,出租人预收租金的,应将多收的未到期租金和利息返还给承租人。

  另外,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》则明确了“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建”属于《合同法》第219条“未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物”的具体类型。2010年住建部《商品房屋租赁管理办法》也延续了之前法律和司法解释的内容,规定当承租人未经许可擅自转租时,出租人有权解除合同。需要特别注意的是《办法》中也明确规定了出租人不得在合同存续期间内单方面随意提高租金水平,但这种宣示性的规定因为缺乏可操作性,在实践中未必能够得到充分的贯彻。这些规范将《合同法》第94条具体化,并且基于房屋租赁的特点,规定了特定的法定解约事由。

 

  (四)租赁合同中出租人的无权处分及责任

  在租赁合同中,出租人对某项标的物无处分权,而将该财产出租给他人,致使在租赁关系发生以后租赁物被他人主张权利,构成无权处分。在出租人构成无权处分的情况下,租赁合同仍然有效,出租人因为违反了对承租人所应负的保证承租人一方取得租赁物的使用、收益权的义务,因此应当承担违约责任。《合同法》第228条规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,出租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。”据此,因第三人主张权利,租赁合同仍然有效,出租人应当承担违约责任。但承租人是否可以拒绝交付租金呢?关键在于承租人是否因出租人的无权处分行为影响了其对标的物的使用和收益。如果出租人将租赁物交付承租人使用,因出租人的无权处分行为未影响其对标的物的使用和收益,则承租人仍应交付租金,承租人不得以出租人不享有租赁物的所有权为由而拒绝支付租金。当然,因出租人的无权处分行为已经影响了其对标的物的使用和收益,则承租人有权拒绝交付租金或少交租金。根据《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”因此,如果出租人将其出租给他人的房屋转让给第三人,受让人不得以其享有所有权为由请求损害赔偿,或要求出让人承担瑕疵担保责任。[2]

 

  (五)融资租赁合同中的出租人

  融资租赁合同,是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁时,并提供给承租人使用,承租人支付租金的合同。与一般租赁合同相比,融资租赁合同具有下列特征:

  (1)涉及两个合同、三方当事人。融资租赁合同中的当事人包括:出租人、承租人、出卖人。所涉及的两个合同为:出租人和承租人之间的租赁合同,出租人与出卖人之间的买实合同。融资租赁合同关系中,首先是承租人与出租人协商,由承租人确定供货商(出卖人)和所购租赁物的条件;然后,出租人按承租人的要求,以自己的名义出资与出卖人订立买卖合同;最后,出租人将所购租赁物出租给承租人使用,承租人按约定向出租人支付租金。

  (2)具有融资、融物双重功能。融资租赁合同的目的在于通过融物(以出租作为媒介)来达到融资的目的。出租人不仅向承租人提供租赁物,更重要的是,承租人为了取得对租赁物的使用、收益,以分期支付的租金为对价,获得出租人按其要求出资购买的租赁物,以满足其一次性购买租赁物资金不足的需要。

  (3)出租人是经批准从事融资租赁业务的企业法人。只有经国家金融管理部门批准许可经营的公司,才有资格从事融资租赁业务,同承租人订立融资租赁合同。

  (4)标的物一般由出租人按照承租人的需求购买。承租人的要求,表现为对出卖人的选择和对租赁物的选择。标的物一般是设备、交通运输工具等价值较高的动产。

  (5)融资租赁合同为诺成、要式、双务、有偿合同。融资租赁合同只需当事人达成合意即可成立,无须标的物的交付。《合同法》第238条第2款规定:“融资租赁合同应当采用书面形式”;第248条规定:“承租人应当按照约定支付租金”。

  在融资租赁合同中,出租人承担如下义务:(1)按照承租人的要求购买租赁物。在融资租赁合同中,购买租赁物是出租人的一项基本义务。购买租赁物时,出租人虽然是以自己的名义与出卖人签订买卖合同,但出租人不能自己选定出卖人和租赁物,必须根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立合同,未经承租人同意,出租人不得变更与承租人有关的合同内容。出租人擅自变更与承租人有关的买卖合同内容的,构成对融资租赁合同的违反,应向承租人承担违约责任,承租人有权拒收标的物,解除合同,并要求出租人赔偿损失。(2)交付租赁物。在融资租赁合同中,承租人的目的在于取得对租赁物的使用收益,因此,出租人在购得租赁物后,应将租赁物交付给承租人占有使用。租赁物的交付并不要求出租人亲自交付,而由出卖人代替出租人交付租赁物。出卖人没有交付或者迟延交付标的物给承租人的,出租人应当承担违约责任。因出租人的过错致使租赁物不能交付或者迟延交付的,承租人有权请求出租人采取补救措施;出租人未采取补救措施的、承租人有权解除合同,并请求损害赔偿。(3)向出卖人支付价款。出租人支付价款,不仅是对出卖人的义务,也是对承租人的义务。出租人未按照约定向出卖人支付价款,致使承租人不能使用租赁物的,应当向承租人承担违约责任。承租人可以解除合同,或者请求减少租金,或者相应地延长租期。(4)协助索赔义务。一般情况下,出卖人不履行买卖合同,应由出租人行使索赔权,这是合同相对性的要求。但依《合同法》第240条的规定,出租人、出卖人、承租人三方当事人可以约定索赔权利让与条款,即约定在出卖人不履行买卖合同义务时,可由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的,出租人应当协助。(5)一定条件下的瑕疵担保义务。在融资租赁合同中,由于出租人是按照承租人的要求而购买租赁物,因此,对租赁物一般不负瑕疵担保责任。但依据《合同法》第244条的规定,承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的,出租人应承担瑕疵担保义务。

  融资租赁交易中各方当事人的风险承担应当遵循民法中最基本的公平原则。具体而言,即各方当事人所承担的风险应与其收益相适应,收益越大则承担的风险也相应越大,收益越小则承担的风险也相应越小。由此,各方当事人所追求的利益大小决定了其应当承担的风险范围。融资租赁是分期付款的一种重要补充方式。出租人在融资租赁交易中处于中心位置,相对于供应商其为买受人,相对于承租人其为融资方和租赁物占有、使用权的出让者。出租人在融资租赁交易中的主要功能是以购买租赁物的方式为承租人提供融资服务,而如期收回融资额并获取一定利润则是出租人的主要目的和利益所在。作为融资服务提供者,出租人所应承担的风险不应当超过其他融资服务的提供者(如银行)所承担的风险。如果出租人承担的融资风险大于其他的商业往来中融资服务提供者所应当承担的风险,其对出租人而言显然是不公平的。从出租人的经营情况来讲,其用于融资租赁的资金来源于资本市场,如其在融资租赁交易中承担的融资风险大于其在资本市场获得资金时贷方(如铺行)承担的融资风险,其业务发展将难以为继。因此,出租人应当承担至多等同于其他融资服务提供者应当承担的风险。具体到融资租赁业务中,出租人通过转让租赁物使用权的方式收回其向承租人提供的融资,并获取一定的利润。承租人依约支付租金是出租人实现自己经济利益的最终保障。因此,即使租赁物存在瑕疵,承租人也不能以此为由拒绝支付租金。

  融资租赁出租人是租赁物的所有人。在租赁期间出租人将租赁物转移给承租人占有、使用并保留了对租赁物的处分权。承租人享有租赁物的占有、使用、收益的权利。融资租赁承租人自己选择供应商和租赁物,从供应商处直接取得租赁物,并通过租赁期间内占有和使用租赁物实现自己追求的经济利益。因此,租赁物不仅满足了融资租赁承租人的生产需求,而且是其实现经济利益的依托,承租人和租赁物之间的关系因而是非常密切的。承租人在租赁期内能够不受干扰地占有和使用租赁物是维护其利益的根本保障。因此,出租人不得以自己是租赁物所有人为由干扰或阻碍承租人正常地占有和使用租赁物。我国《合同法》第245条明确规定,出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。与此相对应,承租人应当承担因租赁物而产生的风险。“这里的风险不仅包括租赁物本身的风险,而且还包括占有、使用租赁物过程中产生的风险。租赁物本身的风险应当包括因质量瑕疵、数量有误等引起的风险、权利瑕疵风险、租赁期内租赁物价值贬值而产生的价格风险等。占有和使用租赁物过程中产生的风险应当包括租赁物毁损、灭失及造成他人人身或财产损害的风险等。即使出现了这些风险,承租人也应当向出租人支付租金。但由于出租人最终保留了租赁物所有权的核心内容——处分权,与之相对应,其也应当承担租赁物所有权被侵害的风险。[3]

 

  (六)自然人出租房屋增值税

  根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》,对自然人出租住房,税法规定按5%的征收率减按1,5%计算缴纳税款。自然人出租住房增值税的计算公式如下:

  应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

  对于出租非居性住房的,主要是商业用房,包括商铺、写字间等,在增值税上没有什么优惠,按5%的征收率征收税款,其计算公式如下:

  应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

 

  三、相关法律

  《中华人民共和国合同法》第十三章专门规定了租赁合同中出租人的法律地位和权利义务,第十四章规定了融资租赁合同中出租人的权利义务。具体条文详见全国人大网。[4]

 

  【参考文献】

  [1] 谢远扬:《论对出租人解除住房租赁合同的限制》,载《暨南学报(哲学社会科学版)》2017年第10期,第43-44页。

  [2] 王利明:《论无权处分》,载《中国法学》2001年第3期,第82页。

  [3] 胡晓媛:《融资租赁出租人风险承担及其控制》,载《法学》2011年第1期,第101-102页。

  [4] 全国人大网,http://law.npc.gov.cn:8081/FLFG/flfgByID.action?flfgID=288&keyword=%E5%90%88%E5%90%8C%E6%B3%95&zlsxid=01