承租人

  【概述】

  承租人，又称“承租方”。是指在租赁合同中，享有租赁财产使用权，并按约向对方支付租金的当事人。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，租赁物是特定物，根据合同对租赁物使用、收益的人是承租人。[1]

  【基本信息栏】

  中文名：承租人

  英文名：Tenant

  领域：合同法

  【目录】

  一、概念释义

  二、基本内容

  （一）承租人主要义务

  （二）承租人的变更

  （三）承租人的法定解除权

  （四）房屋租赁合同的特殊义务

  （五）租赁合同中承租人的无权处分及责任

  （六）融资租赁合同中的承租人

  三、相关法律

  【正文】

  一、概念释义

  承租人是租赁合同的当事人。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，租赁物是特定物，出租人是交付租赁物供对方使用、收益而收取租金的人，根据合同对租赁物使用、收益的人是承租人。

  租赁合同的法律特征是：

  1.租赁合同是标的物的使用权、收益权与租金交易的合同。出租人保留租赁物的所有权，承租人对租赁物享有占有、使用和收益的权利，但没有取得租赁物所有权的权利。

  2.租赁合同是双务、有偿、诺成合同。出租人负有交付租赁物于他方占有、使用、收益的义务，承租人有支付租金的义务，彼此的义务互为对价关系，故租赁合同为双务、有偿合同；租赁合同于当事人意思表示一致即告成立，无须交付标的物，故其为诺成合同。

  3.租赁物为特定的非消耗物。租赁合同并不移转标的物的所有权，租期届满，承租人须返还租赁物，只有特定的非消耗物才能实现这一点。

  4.租赁权有一定的物权的功能。承租人的租赁权可以对抗他人。例如，在租赁合同有效期内，出租人将财产再租给第三人的行为对承租人无效。又如，在租赁关系存续期间出租人出卖租赁物于第三人，租赁合同不受影响，对买受人继续有效，此所谓“买卖不破租赁”，买受人作为新的所有权人，须尊重承租人的租赁权，仅发生其取代原出租人地位而成为出租人的结果。

  5.租赁期限在6个月以上的租赁合同为要式合同。《合同法》第215条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁合同订有期限的，在期限届满时租赁合同终止。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。但依我国《合同法》第236条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

  二、基本内容

  （一）承租人主要义务

  根据《合同法》规定，承租人主要义务如下：

  （1）按照约定支付租金。此乃承租人的主要义务。租金是承租人对租赁物使用和收益的对价，承租人应依约定的租金标准、给付时间和方式交付。

  （2）依照约定善意使用、收益和保管租赁物。承租人应按约定的方法或依租赁物的性质所确定的方法对租赁物使用和收益，善意保管租赁物。承租人因过失致租货物毁损、灭失的，应负违约责任。

  （3）通知义务。租赁关系存续期间，租赁物有修理、防止危害的必要，或第三人就租赁物主张权利，或出现其他应当通知的情况时，承租人应及时通知出租人。因承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受损害的，承租人应负赔偿责任。

  （4）返还租赁物。租赁合同终止时，承租人应返还租赁物于出租人。否则，构成违约。

  （5）不得擅自转租。承租人转租，须经出租人同意。非经出租人同意，承租人不得将租赁物转租，否则，出租人可终止合同。承租人经出租人同意将租赁物转租于他人的，承租人与原出租人的租赁关系继续存在。因为次承租人的过错造成租赁物毁损的，由承租人对原出租人负赔偿责任。

  （二）承租人的变更

  承租人的变更，是指在租赁期间，承租人退出租赁关系而由第三人取得承租人的地位。

  承租人的变更有三种情形：第一，承租人死亡或作为承租人的组织发生变更。一般认为，租赁权是承租人的专属权利，不能继承，承租人死亡后，租赁合同应终止。但是房屋租赁有所例外，《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。显然，承租人的继承人与承租人共同居住的，能够按照原租赁合同租赁该房屋。第二，租赁权转让。租赁权转让，是指承租人将其权利义务概括转让给第三人。其实质是租赁合同债权债务的概括移转，适用债的概括转移的规则。第三，转租，是指在承租人不脱离原租赁关系的情况下，将租赁物出租给第三人的情形。转租中的第三人叫“次承租人”。转租不同于租赁权的转让，在租赁权的转让中，承租人退出原租赁关系；而转租中，承租人并不退出原租赁关系，只是在承租人和次承租人之间又形成一个租赁关系。转租须经出租人的同意。按照《合同法》第224条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

  （三）承租人的法定解除权

  在租赁法律关系中，《合同法》规定了若租赁合同期限未届满，双方可以协商解除，或者按照约定或法定的解除事由解除。承租人的法定解除事由有以下几种：

  （1）因不可归责于承租人的事由而使租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现租赁合同目的的。

  （2）不定期租赁合同，当事人可以随时解除。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

  （3）租赁物危及承租人的安全或者健康，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

  租赁合同终止的后果是：①租赁合同终止不具有溯及力，即双方对已经履行的部分不负有相互返还的义务；②租赁关系终止后，除租赁物全部灭失而无法返还外，承租人应将租赁物返还给出租人；③租赁关系终止时租赁期限未满的，出租人预收租金的，应将多收的未到期租金和利息返还给承租人。

  （四）房屋租赁合同的特殊义务

  房屋租赁合同，是指房屋所有人或者其授权的人将其房屋出租给承租人占有、使用，由承租人支付租金的合同。在我国，房屋租赁分为公房租赁和私房租赁，两种租赁在出租人、租赁合同的内容，法律适用等方面有一定差别。房屋租赁合同除具有租赁合同的一般特征外，其他主要特征是，标的物是房屋。

  房屋租赁合同除具有租赁合同的一般效力外，还有以下特殊效力：

  （1）房屋承租人的优先购买权。房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁合同存续期间，出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下，享有优先于其他人而购买房屋的权利。

  《合同法》第230条规定了承租人的优先购买权。据此，房屋承租人的优先购买权是一种法定的优先权。承租人的优先购买权只能属于房屋承租人，是专属权，承租人不得将该项权利转让给他人。房屋承租人行使优先购买权，应具备以下条件：

  其一，承租人的优先购买权发生在出租人转让房屋时，这是承租人行使优先购买权的前提和基础。这一条件主要是对承租人行使优先购买权的时间要求，其中涉及“房屋”、“租赁房屋”以及“出卖”三个概念，在理解上容易发生歧义，需要加以界定。

  “房屋”的界定。在我国有关承租人优先购买权的各种法律法规和司法解释中，对于何谓“房屋”，并无确切的说明，实践中难免发生争议。不过，按照建设部2002年3月20日颁发的《房地产统计指标解释（试行）》的规定，所谓房屋，一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所；根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。目前，在现行法对“房屋”缺乏直接界定的情况下，不妨采纳这一标准作为认定“房屋”的依据。

  “租赁房屋”的界定。从字面上看，所谓“租赁房屋”，应当是指用于出租的房屋。但如果仅这样简单地理解“租赁房屋”的内涵，未免显得有些僵化。为满足复杂的现实生活的需要，对于“租赁房屋”的界定宜采取灵活态度，进行较为宽泛的解释。

  “出卖”的界定。按照《合同法》第130条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依此规定，在赠与、遗赠和继承的场合，因其不在“出卖”的文义范围之内，承租人不得行使优先购买权。在混合赠与的情况下，虽兼有买卖和赠与的因素，但究其实质仍以赠与的性质为主，与纯粹的买卖终究不同，故而承租人亦不得主张行使优先购买权。[2]

  其二，承租人须在同等条件下才得行使优先购买权。对“同等条件”有三种学说：其一，绝对同等说，认为承租人认购的条件应与其他买受人的条件绝对相同或完全一致；其二，相对同等说，认为承租人认购的条件与其他买受人的条件大致相等；其三，价格同一说，认为同等条件主要是价格的同一。一般而言，同等条件并不要求承租人的购买条件完全、绝对与他人相等，而是在价格上大致相等。[3]

  由于“同等条件”是根据出租人与第三人订立的买卖合同确定的，故如该合同因具有违法因素而被确认为无效或被撤销时，则据此确定的“同等条件”亦应随之失去效力，承租人不得再以该标准主张行使优先购买权。即便承租人已因行使优先购买权而与出租人之间成立买卖合同的，也应因“同等条件”的无效而归于无效。不过，若出租人与第三人的合同系因承租人行使优先购买权而不生效力或者被解除的，则据此确定的“同等条件”仍应继续有效，承租人与出租人之间因行使优先购买权而成立的买卖合同也不受影响。此外，在出租人就租赁房屋分别与数人订立数个买卖合同时，如果数个买卖合同的内容不尽相同，则应以其中最有利于买方的合同条件作为承租人行使优先购买权的“同等条件”，这既是保护承租人利益的需要，同时也有谴责出租人一房数卖的意味。

  其三，承租人应在合理期限内行使优先购买权，超过合理期限，则承租人的优先购买权消灭。《合同法》没有规定承租人行使优先购买权的合理期限，依据最高人民法院《民通意见》第118条，“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人”，应认定承租人行使优先购买权的合理期限为3个月。

  由于优先购买权性质上属于形成权，所以承租人行使优先购买权的结果，乃是在承租人与出租人之间成立一个以“同等条件”为内容的买卖合同。据此合同，承租人享有请求出租人交付房屋并转移房屋所有权的债权。只有在出租人履行买卖合同之后，承租人才能够获得房屋的所有权。承租人与出租人之间因行使优先购买权而形成的买卖合同，其内容必须结合两者签订买卖合同的特点来考虑，以便使合同能够履行。

  （2）承租人共同居住人的继续租赁权。依据《合同法》第234条的规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”与承租人生前共同居住的人按照原租赁合同租赁房屋的，应当与出租人办理续租手续，变更承租人。

  （3）出租人对房屋及其设备，应当及时、认真地检查、修缮，保障住房安全。

  （4）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借；利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；或者累计6个月不交租金的，出租人有权解除租赁合同。

  （5）承租人需要与第三人互换住房的，应当事先征得出租人的同意；出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新承租人与出租人应当另行签订租赁合同。

  （6）房屋租赁合同终止后，承租人应当将房屋返还给出租人。如果承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。

  （五）租赁合同中承租人的无权处分及责任

  承租人未经出租人的同意而将租赁物非法转租给他人，构成无权处分。因为，对于转租而言，虽然承租人擅自转让的只是占有权、使用权，不是转让他人的财产，但承租人擅自将其有权、使用权转让他人,实际上是非法处分他人财产所有权权能的行为。我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由此可见，承租人经出租人同意转租，则转租行为便具有合法性，在转租人和次承租人之间就形成了有效的租赁关系。当然,转租合同与原租赁合同仍然是两种不同的合同。如果出租人不同意转租,则转租合同的效力是否受到影响，取决于出租人是否解除合同，如果出租人以承租人违约而请求解除合同,则租赁合同被解除后,承租人不再享有租赁权，自然无权将租赁权转租给他人。如果出租人不解除合同，那么出租人不得请求次承租人返还租赁物。因为，既然出租人不中止租赁关系,就意味着承租人仍然享有租赁权，并享有对租赁物的占有、使用权，其将租赁物转租给他人,虽然构成对出租人的违约，但次承租人依转租合同取得对租赁物的占有、使用权也是有依据的。

  《合同法》对上述情况下的无权处分行为规定为有效,与《合同法》第51条的规定即使存在着矛盾,那么按照“特别规定优先于普通规定”的原则,原则上应当适用《合同法》分则的规定。当然，《合同法》分则并非认为上述各种转让行为,在任何情况下都是有效的。实际上,只是在受让人、承租人是善意的,即不知且不应知道转让人和出租人是无权处分的,才能认为该行为有效。[4]

  （六）融资租赁合同中的承租人

  融资租赁合同，是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁时，并提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。与一般租赁合同相比，融资租赁合同具有下列特征：

  （1）涉及两个合同、三方当事人。融资租赁合同中的当事人包括：出租人、承租人、出卖人。所涉及的两个合同为：出租人和承租人之间的租赁合同，出租人与出卖人之间的买卖合同。融资租赁合同关系中，首先是承租人与出租人协商，由承租人确定供货商（出卖人）和所购租赁物的条件；然后，出租人按承租人的要求，以自己的名义出资与出卖人订立买卖合同；最后，出租人将所购租赁物出租给承租人使用，承租人按约定向出租人支付租金。

  （2）具有融资、融物双重功能。融资租赁合同的目的在于通过融物（以出租作为媒介）来达到融资的目的。出租人不仅向承租人提供租赁物，更重要的是，承租人为了取得对租赁物的使用、收益，以分期支付的租金为对价，获得出租人按其要求出资购买的租赁物，以满足其一次性购买租赁物资金不足的需要。

  （3）出租人是经批准从事融资租赁业务的企业法人。只有经国家金融管理部门批准许可经营的公司，才有资格从事融资租赁业务，同承租人订立融资租赁合同。

  （4）标的物一般由出租人按照承租人的需求购买。承租人的要求，表现为对出卖人的选择和对租赁物的选择。标的物一般是设备、交通运输工具等价值较高的动产。

  （5）融资租赁合同为诺成、要式、双务、有偿合同。融资租赁合同只需当事人达成合意即可成立，无须标的物的交付。《合同法》第238条第2款规定：“融资租赁合同应当采用书面形式”；第248条规定：“承租人应当按照约定支付租金”。

  在融资租赁合同中，承租人承担如下义务：

  （1）接受和验收出卖人交付的标的物。出租人虽然是买卖合同的当事人，但出卖人不直接向出租人交付租赁物，而是直接向承租人交付。因此、承租人负有按照约定接受出卖人交付的标的物，并及时验收的义务，验收完毕后，应将收到标的物的结果通知出租人；若发现租赁物不符合约定，应及时向出卖人提出异议。

  （2）按照约定支付租金。承租人按照约定支付租金是其基本义务。《合同法》第243条规定，融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。

  （3）对租赁物的妥善保管、使用和维修的义务。承租人不仅应当妥善保管、使用租赁物，并且负有维修义务。承租人不得擅自转租、抵押租赁物，亦不得出卖租赁物。承租人未尽妥善的保管、使用和维修义务，致使租赁物毁损、灭失的，应当恢复原状；无法恢复原状的，应当赔偿损失。

  （4）返还租赁物。当事人对租赁物的归属没有约定，或者约定不明确的，可以协议补充：未能达成补充协议的，依据合同的有关条款和交易习惯确定；仍不能确定归属的，租赁物的所有权归出租人。在此情形下，融资租赁合同终止后，承租人应当将租赁物返还给出租人。

  三、相关法律

  《中华人民共和国合同法》第十三章专门规定了租赁合同中承租人的法律地位和权利义务，第十四章规定了融资租赁合同中承租人的权利义务。具体条文详见全国人大网。[5]

  【参考文献】

  [1] 江平主编：《民法学》，中国政法大学 2011年版，第635页。

  [2] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使优先购买权——以第230条为中心的解释论》，载《清华大学学报》2004年第4期。

  [3] 陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2003年版，第323-324页。

  [4] 王利明：《论无权处分》，载《中国法学》2001年第3期，第82页。

  [5] 全国人大网，http://law.npc.gov.cn:8081/FLFG/flfgByID.action?flfgID=288&keyword=%E5%90%88%E5%90%8C%E6%B3%95&zlsxid=01